「破屋理論」
馮先勉博士
在世界上大多數的地方，成屋的價格都比預售屋要高，可是為什麼在台灣剛好相反，預售屋的價格比成屋高？更令人好奇的發現是，有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格！亦即以後就再也沒有更高的價格出現了！
這就是破屋理論的精髓！因為一幢房屋的所有權如果分散了，就如同房屋破碎了，不再容易會有大的增值潛力了。
以投資的角度而言，如果真如此，就代表了投資風險的極大。因為，任何房地產商品，如果購買後，其價格會隨著時間下跌，就不值得投資！
一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿，其至一棟旅館或是博物館，是舊的貴？還是新的貴呢？時間是站在新的一方還是舊的？如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值，投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢？
因此，如果無法確定所購買的商品，會比未來新製造出來的要好，有什麼理由，投資者要現在下手進行投資呢？
在台灣，由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣，所以一幢樓房內的所有權是分散的，這就埋下了日後衰敗的種子，在購屋當時，大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致，但當時間一久，各人的經濟狀況發生變化，對於公共事務的意見自然分歧。
例如：大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新？電梯穩定度不足是否要更換？空調及冷熱水管系統是否要統一更新？︰︰小至招牌是否要統一管理？清潔維護及保全人員的水準是否要提昇？垃圾是否要統一收集？管理費不足是否要增加？︰︰
如果要花錢，每一項問題都不容易取得共識，這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是，每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題，自然是不容易有效率的，於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生，而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制，因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況，成屋的價格自然也大受影響！
在上述的情況下，有經濟能力的人自然不願久居，選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強，所以，也有能力最先搬出（其另購新屋，所以預售屋價格自然漲高），當社區內有經濟能力的住戶愈少時，社區品質自然就向下沈淪了。
由於管理品質愈來愈差，最終或許將變成貧民窟，而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽，先進國家，即使美國亦是如此，當所有權分散時，就已經敲響了該幢建築物的喪鐘，這就是破屋理論的真意！
要如何避免成為「破屋」呢？是有辦法的！不論是售屋當時就已有好的產權規劃，讓其所有權不致分散，或是分散後再透過好的設計（如信託、成立公司），再將所有權整合回到一個所有權之下，都是具體可行的方向。
所有權集中的優勢
但為什麼還很少為大眾所接受呢？其因有二：一是由於「有土斯有財」的傳統觀念干擾，大多數的中國人認為，如果沒有拿到實在的所有權，總覺得不安心；另一是由於缺乏專業且有實力的建設公司規劃主導，使購屋者心中永遠存在著以往失敗的案例。如：芝麻酒店、金雞廣場、歐洲共同仕場等持分擁有，後來卻因建設公司倒閉而失敗的印象，所以成功的經驗仍少。
但是就房地產投資的角度而言，所有權的集中是必須要走的方向，尤其是在國家徵稅的動作日益嚴格之際，產權集中是可以大量節省稅賦與保持財產私密性的重要方法，不論是土地增值稅、地價稅、所得稅、贈與稅甚至遺產稅，都可以大幅減少。一種可以大幅減少成本，又可增加價值的方案，是無可抵擋的潮流，類似的商品在可預見的未來，必然會成為市場主流。
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