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「地房管理論」
土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性，如稀有性（甚至唯一性）、不折舊性（不但不折舊，反而隨著時間增加而常常增值）、法律的絕對保障性（除非自己同意，任何人都不容易拿走所有權）、與價值性（幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識）︰︰因為具有如此多的優點，因此，土地就是放著不予理會，它都會增值。有時需要錢了，又可以快速變現，或是拿去抵押借貸，以濟不時之需。當年紀老了，把它交給子女，又極受歡迎，對於如此特殊的好資產，相信是沒有人不喜歡的。
但不幸的，也就是因為它具有如此多的好處，使人們對它產生了過多情感上的幻想，而逐漸失去了理性判斷的能力，甚至有「土地神話」（持有土地絕對不會不利）的名詞出現，其實土地的價值在於「利用」，而非「持有」，當對持有產生迷思，其價值將會減少。
具體的例子，有些土地放著不用，結果容積（可以蓋房屋的面積）被減少（容積率實施）、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋，當鄰房都蓋好後，變得幾乎沒有價值；又如有些土地容積雖高，但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作，但常因條件談不攏，而使得價值大跌……。
太多實務上的例子都說明了，如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法，不但不易獲利，反而會造成價值的減少。
擁使用權才是贏家
因此，愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」，而改放在「使用權」上！他們僅出售使用權，不但成本低，投資報酬率卻更高，例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」，都採用了只賣「使用權」（約五十年），不賣「所有權」的作法，取得大量的利益。而地主呢？當房屋興建後，只能收取少量的租金，但卻要交付每年增加的持有成本（例如地價稅），其獲利性是極不相當的。
其實同樣的情況不但在國外，在台灣的商業建築上也早已在進行了，如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店，甚至薇閣休閒旅館，都是沒有土地產權，只有使用權的個案。但經營者的收入，遠高於地主的收入。由此可知，當房屋興建後，地主的「所有權」優勢即不復存在了。
同樣地觀念，當房屋興建完成後，具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢？答案也是否定的，因為當房屋興建完成後，屋主的地位又和原先地主的角色類似，除非他（她）能夠自己經營獲利，否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。
我們可以看到，當大陸每次「宏觀調控」，以及台灣每次「信用管制」之後，哀鴻遍野，許多爛危樓，以及空置的房地產隨處可見，此時只要有人能夠願意「經營」，不論再低的租金，或是不要租金合夥分配利潤的方案，都是極為容易談成的事。
有能力才斯有財
就有能力的經營者而言，幾乎不用花什麼錢，就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權，而其收入尚能優先支付經營成本及利息，其報酬率自然優於屋主及地主。
這就是地房管理論的真意！以往是「有土斯有財」，以後是「有能斯有財」，如果不瞭解這個理論，還以傳統的思維認為，擁有土地（或房屋）所有權可以獲得最大利益，是很危險的！
結 論
在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後，任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解，隨著社會的進步，許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言，台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七，目前台灣住宅的需求狀況是供過於求，台灣地區的人口成長率每年下跌，隨著兩岸的開放，未來人口可能會呈現負成長。
就商業不動產而言，台灣的經濟成長率不斷下滑，不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向，在這樣的大環境裡，若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維，是十分危險的。
現在已經是商業社會了，房地產市場雖然是所有投資商品市場中，國際化程度最低的一個，但是，也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了，不論是企業或個人，若希望在房地產投資中獲利，就必須真正了解這三個理論，以能掌握趨勢，讓自己站在不敗的制高點上！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性，如稀有性（甚至唯一性）、不折舊性（不但不折舊，反而隨著時間增加而常常增值）、法律的絕對保障性（除非自己同意，任何人都不容易拿走所有權）、與價值性（幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識）︰︰因為具有如此多的優點，因此，土地就是放著不予理會，它都會增值。有時需要錢了，又可以快速變現，或是拿去抵押借貸，以濟不時之需。當年紀老了，把它交給子女，又極受歡迎，對於如此特殊的好資產，相信是沒有人不喜歡的。
但不幸的，也就是因為它具有如此多的好處，使人們對它產生了過多情感上的幻想，而逐漸失去了理性判斷的能力，甚至有「土地神話」（持有土地絕對不會不利）的名詞出現，其實土地的價值在於「利用」，而非「持有」，當對持有產生迷思，其價值將會減少。
具體的例子，有些土地放著不用，結果容積（可以蓋房屋的面積）被減少（容積率實施）、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋，當鄰房都蓋好後，變得幾乎沒有價值；又如有些土地容積雖高，但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作，但常因條件談不攏，而使得價值大跌……。
太多實務上的例子都說明了，如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法，不但不易獲利，反而會造成價值的減少。
擁使用權才是贏家
因此，愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」，而改放在「使用權」上！他們僅出售使用權，不但成本低，投資報酬率卻更高，例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」，都採用了只賣「使用權」（約五十年），不賣「所有權」的作法，取得大量的利益。而地主呢？當房屋興建後，只能收取少量的租金，但卻要交付每年增加的持有成本（例如地價稅），其獲利性是極不相當的。
其實同樣的情況不但在國外，在台灣的商業建築上也早已在進行了，如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店，甚至薇閣休閒旅館，都是沒有土地產權，只有使用權的個案。但經營者的收入，遠高於地主的收入。由此可知，當房屋興建後，地主的「所有權」優勢即不復存在了。
同樣地觀念，當房屋興建完成後，具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢？答案也是否定的，因為當房屋興建完成後，屋主的地位又和原先地主的角色類似，除非他（她）能夠自己經營獲利，否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。
我們可以看到，當大陸每次「宏觀調控」，以及台灣每次「信用管制」之後，哀鴻遍野，許多爛危樓，以及空置的房地產隨處可見，此時只要有人能夠願意「經營」，不論再低的租金，或是不要租金合夥分配利潤的方案，都是極為容易談成的事。
有能力才斯有財
就有能力的經營者而言，幾乎不用花什麼錢，就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權，而其收入尚能優先支付經營成本及利息，其報酬率自然優於屋主及地主。
這就是地房管理論的真意！以往是「有土斯有財」，以後是「有能斯有財」，如果不瞭解這個理論，還以傳統的思維認為，擁有土地（或房屋）所有權可以獲得最大利益，是很危險的！
結 論
在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後，任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解，隨著社會的進步，許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言，台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七，目前台灣住宅的需求狀況是供過於求，台灣地區的人口成長率每年下跌，隨著兩岸的開放，未來人口可能會呈現負成長。
就商業不動產而言，台灣的經濟成長率不斷下滑，不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向，在這樣的大環境裡，若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維，是十分危險的。
現在已經是商業社會了，房地產市場雖然是所有投資商品市場中，國際化程度最低的一個，但是，也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了，不論是企業或個人，若希望在房地產投資中獲利，就必須真正了解這三個理論，以能掌握趨勢，讓自己站在不敗的制高點上！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
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